Нюансы перепланировки квартиры: как осуществить без нарушения строительных и юридических норм

В 2021 году в России на вторичном рынке объектов недвижимости было совершено более 4 миллионов сделок. Порядка 17–23% объектов в многоквартирных домах относится к малогабаритным жилым помещениям, проживание в них устраивает далеко не всех. Некоторые квартиры россияне приобретают специально для объединения, другие «малогабаритки» старательно перепланируют, увеличивая пространство. Главное при реконструкции — не выходить за рамки правового поля и строительных норм.

Чем опасна самодеятельность

Стратегия «я всё сделаю, а потом быстренько узаконю» чревата как минимум штрафными санкциями. Бдительные соседи добегут до прокуратуры раньше, чем состоится новоселье. Причина — банальный страх, по стране регулярно фиксируют случаи обрушения конструкций вследствие деструкции несущих стен.

Любые несогласованные изменения могут повлечь требование администрации «вернуть всё, как было» с угрозой выселить и отобрать квартиру через суд в случае непослушания. Так чуть было не потерял жилье известный режиссер Тимур Бекмамбетов.

Поэтому необходимо сначала получить разрешительную документацию на перепланировочные мероприятия и демонтаж стен или перегородок, и только потом начинать их проведение. Однако не все из строительных работ требуют официального одобрения.

Что не считается перепланировкой

Согласование не требуется, если намеченные изменения не требуют сноса стен или перегородок, реза либо расширения дверных и оконных проемов, переноса элементов сантехнического оборудования, центрального отопления и газопровода.

При облагораживании балкона необходимо учитывать требования регионального законодательства. Например, в Санкт-Петербурге требования жестче, чем в Москве. В столице установка решеток и остекление балконов переустройством с некоторых пор не считается.

Локальные ремонтные работы вроде замены распашных дверей на раздвижные разрешения не требуют.

Что делать запрещено

Если же изменения наряду с дизайном и апгрейдом затрагивают конструктивную составляющую, составление проекта на перепланировочные работы и дальнейшее согласование необходимы. Однако в ряде случаев обращение не имеет смысла, всё равно откажут.

Запрещенные виды работ:

• вывод отопительных радиаторов на неотапливаемую лоджию;
• объединение жилых комнат и помещений с газовыми приборами;
• перенос элементов санузла в области, под которыми у соседей расположены жилые комнаты или коридоры, «сухие зоны»;
• демонтаж вентиляционных ходов;
• снос несущих стен.

Резка проемов в несущих стенах

В отличие от сноса, рез проемов в несущих стенах возможен. Согласно статистике, данный вид работ содержит половина всех реализованных по России проектов перепланировки.

Во избежание вибраций и ударных нагрузок применяется преимущественно технология алмазного реза. Опытные операторы из компаний с высокой репутацией вроде olvex.ru вырезают проемы без образования трещин в стенах и с точным соблюдением заданных размеров.

Однако некоторые разработчики проектов многоэтажных зданий наложили вето на изменение целостности несущих конструкций. Жители столицы столкнулись с подобным запретом на объектах Моспроекта, введенных в эксплуатацию после 2007 года.

Этапы согласования перепланировки

Первым делом необходимо взять техническое заключение о допустимости реза проемов и других видов работ у автора проекта многоквартирного дома. Если это невозможно — в организации, уполномоченной Жилищной инспекцией.

При наличии технического заключения можно обращаться за проектом на перепланировку в строительную организацию с допуском СРО. Информация об организации должна быть в государственном реестре.

Москвичи могут сэкономить и получить проектную документацию бесплатно из электронного типового каталога, сформированного по массовым сериям многоэтажек столицы.

После чего в МФЦ сдаётся пакет документов, который содержит:

• заявление в Жилищную инспекцию либо администрацию, зависит от места жительства;
• согласие совладельцев жилого помещения;
• договор купли либо мены;
• свидетельство из ЕГРН о праве на жилье;
• технический паспорт;
• экспертное техническое заключение;
• проект перепланировочных работ.

В ряде регионов сродни Москве сканы документов принимают на портале Госуслуг, приходить в МФЦ не обязательно. Разрешение на проведение перепланировки дают примерно через месяц-полтора после подачи заявления.